Brauchen private Bauherren Architekten?

Wann sollte ein Architekt für private Bauvorhaben und Sanierung hinzugezogen werden? Was ist dran am Vorurteil der hohen Kosten?
 

Lesezeit für kompletten Beitrag: 7 min

Inhalt:

• Was kann ein Architekt leisten?
• Wo finde ich einen guten Architekten?
• Abgrenzung zu anderen Baubeteiligten
• Fertighaus oder Architekt
• Eine Frage der Haftung
• Fazit

Bevor Sie an einen Dienstleister herantreten, überlegen Sie, was Sie neben bestimmten Äußerlichkeiten von Ihrem Wohnraum erwarten. Neubauten können von vornherein ausbaufähig geplant werden. Wenn Sie das Gebäude im Alter weiternutzten möchten, werden typische Rollstuhl-Barrieren wie Treppen und schmale Türen vorausschauend umschifft. Ist es Ihr Anliegen, den erwachsenen Kindern oder pflegebedürftigen Eltern abgetrennte Wohnbereiche zur Verfügung zu stellen? Oder streben Sie eine spätere Vermietung mit separatem Eingang an? Ein Haus ist nicht nur das profunde Dach über dem Kopf, sondern bei qualitativer Ausführung eine Wertanlage für die kommende Generation.

Der Architekt als Energie Berater
Aufgrund der von EU verordneten, sinnvollen Maßnahmen zur energetischen Sanierung von Altbauten, bieten nicht wenige Architekturbüros als Zusatzleistung eine umfassende Energie-Beratung an. Geprüfte Energieberater werden in der Architekten- und Ingenieurkammer Deutschland gelistet. Regelmäßige Fortbildungen sind für den Berufsstand verpflichtend.

Auszug der Leistungen:
Erstellung von Energieausweisen nach EnEV
unabhängige Beratung und Begutachtung vor Ort
Durchführung Blower-Door-Test

Wo findet man guten Architekten?

Die Berufsbezeichnung Architekt/in (Innenarchitekt/in, Landschafsarchitekt/in usw.) ist durch das Architektengesetz geschützt und wird nach qualifizierendem Studienabschluss an Mitglieder der Architektenkammer vergeben. Diese berufsständische Vertretung gibt es für jedes Bundesland. Sie können die Kammer direkt aufsuchen oder sich auf der Webseite über Projekte informieren. Darüber hinaus lassen sich viele Architekten in digitalen und analogen Branchenbücher eintragen und zeigen ihre Arbeit und Auszeichnungen auf der eigenen Website.

15 Architektenkammern veranstalteten am 24. und 25.6.2017 den Tag der Architektur (Schleswig-Holstein am 10. und 11.06.). Unterschiedliche Architekturbüros stellen Ihre Entwürfe vor und laden zur Begehung neuer bzw. sanierter Bauwerke ein. Weitere Arbeiten werden in einer jährlich herausgegebenen Broschüre zum Tag der Architektur vorgestellt. Hier können Sie einen Einblick in die Herangehensweisen und Schwerpunkte der Planer (freischaffend oder Büros) gewinnen und die Ergebnisse vergleichen. Passt die Konstruktion (nach Ihrem Geschmack) zur Umgebung und Region? Fließt die Historie des Orts mit ein? Wurde bei Sanierungen die Substanz geschmackvoll mit energieeffizienten Lösungen verbunden?

Eine weitere Möglichkeit, an einen Planer ausfindig zu machen, sind Empfehlungen und eigene Erkundigungen. Sie sehen ein neues Haus in Ihrem Ort, dass Ihnen gut gefällt? Sprechen Sie den Bauherren an und hole Sie eine ehrliche Meinung über die Arbeitsweise und Zuverlässigkeit des Architekten ein.

Ein Architekt ist kein freier Künstler, er ist bei der Bauplanung Ihren Wünschen und Bedürfnissen verpflichtet. Dennoch sind seine Kenntnisse und sein Stil entscheidend für die Gesamtgestaltung Ihres Baus. Neben inspirierenden Arbeiten und umfangreicher Qualifikation ist das menschliche Miteinander entscheidend. Vertrauen und stetige Kommunikation sind nicht nur in der Ehe die Basis für gutes Gelingen, sondern auch bei Bauherr und Architekt. Ein großes Vorhaben wie der Häuserbau erfordert eine enge Zusammenarbeit während Planung und Realisierung. Die Chemie mit dem ausgewählten Dienstleister muss stimmen. Versteht der Fachmann Ihre Wünsche und Bedürfnisse, wenn Sie sich laienhaft ausdrücken? Erläutert er seine Herangehensweise und die Honorare klar und verständlich? Scheuen Sie nicht den Aufwand, einer unverbindlichen Erstberatung bei mehreren Anbietern in Anspruch zu nehmen. Immerhin geht es um Ihr Wohnhaus, das die Lebensqualität von Ihnen, Ihren Kindern oder Mietern entscheidend beeinflussen kann

Abgrenzung Architekt zu anderen Baubeteiligten

Große Architekturbüros mit Spezialisten für div. Baufragen oder umfangreich geschulte freischaffende Architekten bieten neben der eigentlichen Bauzeichnung auch Tätigkeiten, wie Statik-Berechnung und Energie-Beratung an. Jedes dieser Disziplinen erfordert umfangreiches Wissen, das durch ein eigenständiges Studium oder nebenberufliche Weiterbildung erworben werden kann.
Ein freischaffender Architekt kann die Statik-Berechnung selbst durchführen oder an einen externen Statiker abgeben. In jedem Fall erfolgt die Abrechnung nach HOAI (Honorarordnung für Architekten- und Ingenieursleistungen). Wenn sich ein Architekt Planung, Statik und Haustechnik übernimmt, darf(muss) er diese drei Posten laut HOAI getrennt abrechnen. Ob Sie den Auftrag an einen Architekten oder externen Dienstleister vergeben, kann daher unabhängig vom Honorar entscheiden werden, sondern aufgrund der Qualifikation.

Bauleiter
Die Überwachung aller Vorgänge auf der Baustelle, inkl. Rechnungs- und Leistungsprüfung
kann vom Bauherrn, Ingenieuren, Architekten, Bauunternehmen oder -träger durchgeführt werden. Baumängel werden zeitnah erkannt und behoben. Laut LBO §45 ist jeder als Bauleitung geeignet, der erforderliche Sachkunde und Erfahrung aufweist. Bei einem unerfahrenen Bauherrn sollte eine externere Bauleitung hinzugezogen werden, der Handwerker präzise koordiniert und kontrolliert. Übernimmt der Architekt die Überwachung, kann er Übertragungsverluste von seinem Plan zur Realität verhindern. Die Abrechnung erfolgt nach Honorarordnung für Architekten und Ingenieure.

Statiker (Bauingenieur oder Tragwerksplaner)
Der Statiker überprüft die Baupläne auf Tragfähigkeit und Brandschutz und erbringt den Standsicherheitsnachweis. Er haftet für die Sicherheit der geprüften Bauteile. Zudem bietet er Bodengutachten und Begutachtung von Bauschäden an. Geprüfte Statiker werden in den Ingenieurkammern der Bundesländer gelistet. Die Abrechnung erfolgt nach HOAI.

In den meisten Bundesländern ist der Einsatz eines Baustatikers keine Pflicht. Vor Sanierungen von Altbauten empfehlen wir ein baustatisches Gutachten, wenn Risse sichtbar werden.

Fertighaus oder Architekt

Aus -vermeintlichen- Kostengründen stellt sich für private Bauherren die Frage, ob der Hausbau über einen Generalunternehmer, Bauträger oder Architekten laufen soll.

Ein Architekt kitzelt in ausführlichen Vorgesprächen die Wünsche und bevorzugte Lebensweise des Bauherrn und seiner Familie heraus. Die Anpassung der Räume erfolgt nach Ihren Bedürfnissen, ähnlich der Maßanfertigung. Bei einer lebenslag bewohnten Immobilie kann das durchaus sinnvoll sein. Ein Architekt ist verpflichtet, nach HOAI abzurechnen. Die Gesamt-Baukosten und der Leistungsumfang entscheiden über seine Vergütung. Diese wird Ihnen vorab bekanntgegeben und im Architektenvertrag festgelegt.

Vorteile Architekt
individuelle Lösung für jedes Grundstück/Lage
Bedarfsanalyse „Was passt zu Ihnen“
gesetzlich verpflichtet zur Unabhängigkeit
regelt Ämter
Transparente Kostenabrechnung nach HOAI
Kontrolle bleibt beim Bauherrn
Wertseigerung der Immobilie durch „künstlerische“ Gestaltung
für Umbau, Anbau, Ausbau, Sanierung
⤷ Komplexes „Traumhaus“

Nicht jedermanns Sache: Sie sind als Ansprechpartner stark gefordert und in alle Entscheidungen eingebunden. Dadurch gewinnen Sie Kontrolle, müssen aber Zeit für umfangreiche Planung einkalkulieren. Bei Architekten sind auch Teillösungen buchbar, z.B. die Erstellung des Grundrisses, die energetische Beratung oder die fachmännische Bauabnahme.

Sie haben keine ausgeprägten Wünsche an die Gestaltung Ihres Hauses, möchten wenig organisatorische Eigenleistung beitragen und sind froh, wenn es zügig steht? Dann könnte ein Abkommen mit einem renommierten Bauträger oder Generalunternehmer für Sie passend sein.

Vorteile Bauträger/Fertighausfirma
Vorab-Besichtigung im Musterhauspark oder virtuell
mehrere Stilrichtungen zur Auswahl
inkl. Grundstücksvermittlung und Erwerb
erschwingliche Grundausführung
Festpreis (zzgl. Anpassungen), notarieller Kaufvertrag
z.T. Sonderangebote für Standardlösungen
Grundriss steht fest – zügige Umsetzung
alle Dienstleister über einen Ansprechpartner
Bauherr muss sich weniger einbringen, bequem
⤷ Bewährte Normhäuser z.B. Neubausiedlung

Risiko: Ein Fertighaus zum günstigen Festpreis ist verlockend, Zusatzkosten entstehen (nur) bei Sonderwünschen. Bei der Entscheidung für den Standardgrundriss können versteckte Bedürfnisse der Anwohner verborgen bleiben.
Bauten nach der Devise „Zeit ist Geld“ bergen das Risiko für Feuchteschäden und folglich Schimmel. Holen Sie Referenzen zum Bauträger ein und vergleichen Sie Erfahrungswerte seiner früheren Vertragspartner.

Der Unterschied vom Bauträger zum Generalunternehmer besteht u.a. darin, dass beim Bauträger das Grundstück mit vermittelt wird. Falls das Grundstück sich bereits im Besitz befindet, kann ein Generalunternehmer Ihnen die weiteren Schritte abnehmen. Die Baupläne sind bei dieser Variante nicht eingeschlossen. Sie können diese nach eigenen Wünschen von einem Architekten erstellen bzw. prüfen lassen.

Generalunternehmer
Bau- bzw. Werkvertrag mit eindeutiger Leistungsbeschreibung
Berücksichtigung Ihrer Baupläne
eindeutige Termine
alleiniger Ansprechpartner und Vertragspartner des Bauherrn
übernimmt Verhandlung mit beteiligten Handwerkern/Subunternehmern
trägt Verantwortung und haftet während der Bauphasen

Risiko: Dem Hausbau liegt ein Pauschalangebot zugrunde, dass höher ausfallen kann, als hätte der Bauherr alle Subunternehmer selbst beauftragt und koordiniert. Dafür bleibt ihm dieser erhebliche organisatorische Aufwand erspart. Hinweis: Vorab Angebote und Renommee der Generalunternehmer vergleichen.

Bei beiden Anbietern (Bauträger, Generalunternehmer) wird das Haus schlüsselfertig übergeben. Nach Abnahme übernehmen Sie die Haftung für etwaige Baumängel. Empfohlen wird eine zusätzliche Kontrolle durch externe Gutachter z.B. einen freischaffenden Architekten.

Eine Frage der Haftung

Der Umgang mit Baumängeln und Insolvenz eines Dienstleisters sollten durch eindeutige Verträge mit allen Baubeteiligten geregelt werden. Wichtig ist, den Fertigstellungstermin festzulegen, zeitliche Verzögerungen können die Kosten in die Höhe treiben.

• Architekten (Planungs- und Überwachungsvertrag) haften für Fehler in der Planung.
• Bauunternehmer und Handwerker (Bau- und Bauträgervertrag) haften für fehlerhafte Ausführung.

Außergewöhnliche Beeinträchtigungen des Bauvorhabens, z.B. eine Schlechtwetterperiode oder Rohstoffknappheit für das Baumaterial tragen diverse Versicherungen. Diese Leistung können Sie als Bauherr freiwillig in Anspruch nehmen. In Risikogebieten kann es sinnvoll sein, Baumaterial gegen Diebstahl und Graffiti abzusichern.

Arbeitsunfälle von beauftragten Helfern (Bauarbeiter, Architekt) werden durch deren Pflichtversicherungen abgedeckt. Für die Sicherheit von Verwandten und Freunden auf der Baustelle sind Sie als Bauherr verantwortlich (gesetzliche Unfallversicherung bei BG Bau). Die zusätzliche Bauherren-Haftpflichtversicherung deckt Unfälle mit gefährlichen Maschinen, Baugruben oder anderen Gefahrenquellen ab, die Baumaßnahmen entstanden sind ab. Auch Unfälle mit Kindern gehören dazu. Der Hinweis „Eltern haften für Ihre Kinder“ gilt nur, wenn der Zugang zur Baustelle abgesichert war und Eltern nachweislich ihre Aufsichtspflicht verletzten.

Bildquellen:

Blogbanner Architekt, Urheber: jarmoluk, pixabay.com, CC0 Public Domain, id 1080592
Modernisierung einer Wohnung, Urheber: 2mmedia, fotolia.com, id 83508814
Eigenheim Rohbau, Urheber: DanBu.Berlin, fotolia.com, id 137865277
Fassadendämmung, Urheber: schulzfoto, fotolia.com, id 132638304